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万科A000002调低开工面积影响未来业

来源: 作者: 2018-09-21 11:56:03

万科A(000002)调低开工面积影响未来业绩

事件及投资建议:万科今日公告2008 年第3 季度报告

万科A000002调低开工面积影响未来业

,三季度,公司实现归属于母公司所有者的净利润2.15 亿元,同比下降13.4%,对应的每股收益为0.02 元;1 至9 月份,公司实现归属于母公司所有者的净利润22.77 亿元,同比增长18.8%,对应的每股收益为0.207 元。公司前三季度销售与行业基本持平,第3 季度结算收入较少与季节性因素有关。对于行业短期前景,公司谨慎情绪仍较浓重,贯彻现金为王策略,再次调低今年开工计划至570 万平方米。公司财务情况略好于行业水平,但仍有压力;存货占比偏高,预收款项占比保持合理水平。管理费用占比保持稳定,销售费用占比有所提高,计提存货跌价准备影响业绩。开工面积的再次调低,将对未来两年的竣工面积及相应的结算收入产生实质性影响。我们调低对其的盈利预测,预测公司2008-2010 年EPS 分别为0.48 元、0.60 元、0.71 元。考虑到其灵活的市场应对策略,而股价也部分反映了对其的悲观预期;因此,我们维持对公司“增持”的投资评级,6 个月目标价7.10 元。

1.前三季度销售与行业持平,第3 季度结算收入较少与季节性因素有关。

三季度,公司实现销售面积136.6 万平方米、销售金额114.9 亿元,同比分别减少29.4%和31.9%;1 至9 月份,公司累计实现销售面积402.4 万平米、销售收入356.1 亿元,同比分别减少8.9%和3.2%。三季度,公司实现结算面积60.4 万平方米、结算收入51.9 亿元,同比分别增长102.0%和74.0%;1 至9 月份,公司累计实现结算面积268.4 万平方米、结算收入222.0 亿元,同比分别增长75.3%和59.5%;截至三季度末,公司累计实现营业收入225.4 亿元、净利润22.8 亿元,同比分别增长59.1%和18.8%。

三季度,公司实现归属于母公司所有者的净利润2.15 亿元,同比下降13.4%,对应的每股收益为0.02 元;1 至9 月份,公司实现归属于母公司所有者的净利润22.77 亿元,同比增长18.8%,对应的每股收益为0.207 元。应该指出的是,因为“金九银十”为传统销售旺季,多数公司会选择在这一期间大规模推盘;而房地产公司销售多采用预售形式,这一期间推出的楼盘多数尚未竣工,一般而言,相关楼盘多数会在来年的第2 季度竣工,这造成了第3 季度向来是结算收入较少的季度。以2006 年和2007 年的第3 季度为例,公司当期结算收入占2006 年全年、2007 年全年的营业收入的比重,分别仅为10.3%和8.7%。

截至报告期末,公司尚有383.0 万平方米已销售资源未竣工结算,签约金额合计约337.9 亿元。截至3 季度末,根据正式财务报表看,公司当期已结算收入及可结算收入合计为536.22 亿元,其中预收款项为310.8 亿元。至于签约金额与预收款项27.1 亿元的差额部分,一般而言,应为已销售但尚未完全实现银行划转的金额。

2.近期地产救市措施频繁,但难改行业下行趋势;而公司的谨慎情绪仍较浓重,贯彻现金为王策略,再次调低今年开工计划。在公司2008 年半年报中,将开工计划由年初的848 万平方米调低至683 万平方米;在三季报中,再次将其调低至570 万平方米。正如之前我们所指出的,自2008 年以来,新增供应虽然有所下降,但销售量的下降幅度更大。近期地产救市政策频繁,短期或将刺激消费。在销售量出现至少50%幅度以上的反弹,且稳定维持在该水平以上的前提下,库存将不再继续增加;而库存下降到正常水平,至少需要一年左右的时间。当然,新开工面积降低将导致未来新增供应的降低,但效果显现也需一年左右时间。因此,短期内行业完全复苏的可能性极小,2009 年中期之后,行业或许存在见底可能。

3.财务情况略好于行业水平,但仍有压力;存货占比偏高,调低开工计划也是不可避免;预收款项占比保持合理水平。2008 年第3 季度,公司的资产负债率为69.66%,扣除预收款项的真实负债率仅为44.07%,财务情况略好于行业水平;从短期偿债能力看,在行业不改下行趋势的前提下,压力仍偏大,但也略好于行业水平。从存货规模看,存货占总资产的比重为71.93%,与行业水平持平;但在行业不改下行趋势的前提下,水平仍偏高,调低开工计划也是不可避免。

4.管理费用占比保持稳定,销售费用占比有所提高,计提存货跌价准备影响业绩。自2007 年10 月以来,市场的逐步萧条,销售费用因此有所增加,其占营业收入的比重由2007 年的3.36%提高到2008 年1 至9 月的5.03%。面对房屋及土地价格的大幅调整,公司开始采用审慎的财务准则,对天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡、北京金色城品等相关项目计提了存货跌价准备,共计5.35 亿元。

5.调低对其盈利预测,维持“增持”的投资评级。显然,开工面积的再次调低,既反映了公司对于行业短期前景的谨慎态度,也将对未来两年的竣工面积及相应的结算收入产生实质性影响。我们调低对其未来两年的盈利预测,考虑到可能存在的平滑业绩的冲动,我们也小幅调低对其今年的业绩预测。至于2009 年以后的存货跌价准备,考虑到相关情况极难预测,我们暂不做考虑。预测公司2008- 2010 年归属于母公司所有者的净利润分别为56.97 亿元、67.94 亿元、80.74 亿元,2008-2010 年EPS 分别为0.48 元、0.60 元、0.71 元;之前,我们预测2008-2010 年EPS 分别为0.56 元、0.68 元、0.84 元。考虑到其灵活的市场应对策略,而股价也部分反映了对其的悲观预期;因此,我们维持对公司“增持”的投资评级,6 个月目标价7.10 元。

6.不确定性因素。

系统性风险;公司的品牌美誉度有所降低;管理能力优异,但管理半径过大;市场占有率较高,未来提升空间有限;因为缺乏配套厂商,住宅产业化的成本短期难以降低,预期的规模化生产暂无可能。

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